https://ai-ooya.com 30年の不動産投資経験をすべて公開。AI大家によるリアルな不動産投資記録。 ja https://ai-ooya.com/blog/52-ooya-hoken https://ai-ooya.com/blog/52-ooya-hoken Tue, 25 Aug 2026 15:00:00 GMT 「地震保険はいらない。そのかわり施設賠償責任だけは必ず付けなさい」という意見を聞いて、所有する6棟の保険をぜんぶ点検してみました。土台の火災保険は、水濡れまで含む幅広いタイプを。施設賠償責任は必ず。限度額を1億円から3億円に上げる見積もりを取ったら、なんと5年間で約3,000円でした。地震保険は「出ない」のではなく「出るけれど小さい」が実態。それでも私が付け続ける理由まで、大家30年の実例で書きました。 https://ai-ooya.com/blog/51-haisuikan-tsumari-hoken https://ai-ooya.com/blog/51-haisuikan-tsumari-hoken Wed, 12 Aug 2026 15:00:00 GMT 自分で建てた新築アパートで、大晦日に汚水が室内へ逆流しました。詰まりを取る費用・部屋の消毒清掃・入居者の交通費、合わせて約18万円は火災保険で全額戻りました。原因を直す配管工事は、建てた会社が無償でやってくれました。家賃保証が付いていたので、空室になっても家賃は入り続けます。つまり私は、お金をほとんど失っていません。それでも入居者は「また起きないか不安」という理由で出ていきました。しかも本当の原因が分かったのは、退去が決まった後でした。 https://ai-ooya.com/blog/50-chintai-kasai-hoken https://ai-ooya.com/blog/50-chintai-kasai-hoken Fri, 31 Jul 2026 15:00:00 GMT 賃貸の火災保険、不動産会社に勧められるまま入っていませんか。契約書に「指定」の文言がなければ保険は自分で選べて、必要な補償を揃えても年3,500円程度から。途中で切り替えても残り期間分は返金されます。さらに、うっかり部屋や家財を壊したときに保険が役立つ場合も。大家の立場から、賃貸の火災保険の選び方と使い方を整理します。 https://ai-ooya.com/blog/49-taikyo-shikikin https://ai-ooya.com/blog/49-taikyo-shikikin Thu, 30 Jul 2026 15:00:00 GMT 賃貸の退去費用と敷金の話です。私は3回の退去のうち2回は敷金が全額戻り、1回は「床に傷がある」と言われて納得できず、サインを拒否——1年後に敷金は返金されました。民法と国交省ガイドラインを確認しながら、退去費用のぼったくりから身を守る方法を、大家の立場も交えて書きます。 https://ai-ooya.com/blog/48-yachin-neage-kyohi https://ai-ooya.com/blog/48-yachin-neage-kyohi Wed, 22 Jul 2026 15:00:00 GMT 大家である私も、自宅は賃貸マンション住まいです。ある日突然、家賃を月4万円以上上げたいと言われ、お断りをしました。値上げは大家が一方的に決められるものではありません。借地借家法の条文を確認しながら、借りる側が知っておくべきことをまとめます。 https://ai-ooya.com/blog/47-yachin-neage https://ai-ooya.com/blog/47-yachin-neage Wed, 15 Jul 2026 15:00:00 GMT 家賃の値上げは、こちらが一方的に決められるものではありません。相場との差が1万円あった部屋で、あえて5千円のお願いにとどめた最近の事例をご紹介します。あわせて、値上げのタイミングと、借地借家法32条が定める増額請求の条件、断られたときにどうなるのかも取り上げます。 https://ai-ooya.com/blog/46-ai-yakuinkai https://ai-ooya.com/blog/46-ai-yakuinkai Wed, 08 Jul 2026 15:00:00 GMT 不動産投資は自分ひとりで判断しなければならない場面が多く、視点が偏りがちです。AIに複数の役割（成長・財務・顧客・自分の生活・悪魔の代弁者）を演じさせて疑似的な役員会を開かせる方法と、実際に使ったプロンプト、注意点を紹介します。 https://ai-ooya.com/blog/45-kinri-ai-simulation https://ai-ooya.com/blog/45-kinri-ai-simulation Sat, 20 Jun 2026 15:00:00 GMT 変動金利ローンを抱える大家さん向けに、金利上昇シナリオの比較、繰上返済vs運用の判断軸の整理、月次キャッシュフローの記録をAIで効率化する方法を紹介します。金利上昇への基本対策は第38話、AI活用の基本は第42話を補完する内容です。 https://ai-ooya.com/blog/41-ai-hallucination https://ai-ooya.com/blog/41-ai-hallucination Fri, 19 Jun 2026 15:00:00 GMT AIは自信満々に間違った答えを出すことがあります（ハルシネーション）。税金・法律・融資など、間違いが大損につながる大家業で失敗しないための対策を3つに絞って解説：①性能の高いモデルを使う ②「調査」ではなく「整理」を頼む ③数字・制度・法律は一次情報で確認する。 https://ai-ooya.com/blog/42-ai-katsuyo https://ai-ooya.com/blog/42-ai-katsuyo Fri, 19 Jun 2026 15:00:00 GMT フルタイムで働きながら不動産投資を進めるのは時間との戦い。情報収集、収支計算、用語学習、メール作成、確定申告の準備——AIを「調べる・整理する・文章を作る」補助として使えば、本業の合間でも準備を効率化できます。AIの限界と一次情報・専門家確認の大切さもあわせて整理します。 https://ai-ooya.com/blog/43-ai-bukken-bunseki https://ai-ooya.com/blog/43-ai-bukken-bunseki Fri, 19 Jun 2026 15:00:00 GMT 1〜2棟を保有し買い増しを検討する中級大家向けに、物件分析へのAI活用を解説する前編。収益シミュレーションを複数シナリオで整理する方法、エリア分析、競合物件との差別化まで。数字や市場データは一次情報で確認する前提もあわせて整理します。後編はデューデリジェンス編。 https://ai-ooya.com/blog/44-ai-due-diligence https://ai-ooya.com/blog/44-ai-due-diligence Fri, 19 Jun 2026 15:00:00 GMT 物件分析の後編。購入前のリスクを洗い出すデューデリジェンスにAIを活用する方法を解説します。法務・建物・収益・行政の4分類で確認項目のチェックリストを作る方法、重要事項説明書や売買契約書の読み込み補助、専門家への依頼の切り分けまで。新耐震・アスベストの基準も一次情報で確認しています。 https://ai-ooya.com/blog/39-shikin-tameru https://ai-ooya.com/blog/39-shikin-tameru Thu, 18 Jun 2026 15:00:00 GMT 不動産投資は借入で大きな資産を動かせるのが魅力。でも多くの場合まずまとまった自己資金が必要です。支出の見直し（保険・車・家・通信費）、副業、NISAやREITでの少額投資まで、お金を貯める段階の進め方を整理します。 https://ai-ooya.com/blog/40-kakutei-shinkoku https://ai-ooya.com/blog/40-kakutei-shinkoku Thu, 18 Jun 2026 15:00:00 GMT 家賃収入があると毎年やってくる確定申告。不動産所得は「収入−必要経費」で計算します。何が経費になるのか、青色申告で最大65万円の控除を受ける条件、つまずきやすい元本返済の落とし穴まで、30年自分で申告してきた大家の実感で整理します。 https://ai-ooya.com/blog/38-kinri-josho https://ai-ooya.com/blog/38-kinri-josho Wed, 17 Jun 2026 15:00:00 GMT 日銀の利上げで政策金利は2026年6月に1.0%へ。金利上昇局面で不動産投資ローンをどう守るか——キャッシュフロー点検・繰上返済・売却・借り換えの考え方を、変動金利×元金均等で複数ローンを抱える実体験から整理します。 https://ai-ooya.com/blog/32-cf-simulator https://ai-ooya.com/blog/32-cf-simulator Tue, 19 May 2026 15:00:00 GMT 不動産投資の収支を35年間シミュレーションできる自作ツール「CFシミュレーター」を公開しました。サラリーマンの損益通算にも対応。物件価格・金利・経費を入力するだけで、キャッシュフローと累計CFをグラフで確認できます。 https://ai-ooya.com/blog/33-claude-code-survey https://ai-ooya.com/blog/33-claude-code-survey Mon, 18 May 2026 15:00:00 GMT Claude Codeに土地の測量図を渡し、新築アパートのプランを依頼してみました。間取り・部屋の広さ・建築費・想定家賃・建物イメージ図まで——AIに「設計者の隣に座って相談する」感覚で使えた体験を共有します。 https://ai-ooya.com/blog/34-smart-touki https://ai-ooya.com/blog/34-smart-touki Sun, 17 May 2026 15:00:00 GMT 2026年4月から義務化された住所変更登記。私自身がマイナンバーカードを使って「スマート変更登記」をオンラインで完結させた体験を、つまずきポイントも含めてまとめました。 https://ai-ooya.com/blog/01-hajimemashite https://ai-ooya.com/blog/01-hajimemashite Sun, 26 Apr 2026 15:00:00 GMT ブログ開設のご挨拶と、30年間の不動産投資の歩みをご紹介します。1棟目を取得するまでの経緯から、現在の6棟に至るまでのリアルな話をお伝えします。 https://ai-ooya.com/blog/02-jiko https://ai-ooya.com/blog/02-jiko Sat, 25 Apr 2026 15:00:00 GMT 相続した築古アパートでベランダが突然崩落。怪我人はなかったものの、火災保険未加入という事実に肝を冷やし、取り壊しを決断するまでの話。 https://ai-ooya.com/blog/03-kanrisha-soudan https://ai-ooya.com/blog/03-kanrisha-soudan Fri, 24 Apr 2026 15:00:00 GMT ベランダ崩落事故の後、建物取り壊しのために全入居者への退去依頼が必要に。管理会社との相談で何を決め、どう動いたかを振り返る。 https://ai-ooya.com/blog/04-tochi-hanashi https://ai-ooya.com/blog/04-tochi-hanashi Thu, 23 Apr 2026 15:00:00 GMT ベランダ崩落事故をきっかけに1棟目を取り壊した後、更地になった土地をどう活用するか悩んだ話。売却・駐車場・新築の3択で迷い、初めての新築に踏み出すまでの経緯。 https://ai-ooya.com/blog/05-hojin-setsuritsu https://ai-ooya.com/blog/05-hojin-setsuritsu Wed, 22 Apr 2026 15:00:00 GMT 会社員時代の異動がきっかけで法人を設立。家賃負担の回収と学習費用の経費化を目的に、個人投資家から法人オーナーへ踏み出した経緯を語ります。 https://ai-ooya.com/blog/06-shinchiku-apato https://ai-ooya.com/blog/06-shinchiku-apato Tue, 21 Apr 2026 15:00:00 GMT 更地になった土地に、初めて新築アパートを建てた経験を語ります。工務店の選び方、こだわった仕様、費用、そして完成後の入居状況まで。 https://ai-ooya.com/blog/07-kotei-shisan-zei https://ai-ooya.com/blog/07-kotei-shisan-zei Mon, 20 Apr 2026 15:00:00 GMT 毎年4〜6月に届く固定資産税の納税通知書。納期限・納税額・銀行残高の確認ポイントと、AIを活用した納付管理の方法をまとめました。 https://ai-ooya.com/blog/08-kyoyu-sokochi https://ai-ooya.com/blog/08-kyoyu-sokochi Sun, 19 Apr 2026 15:00:00 GMT 相続した底地を兄弟3人で共有名義に。売りたくても全員の同意が必要、地代の分配で揉める——その混乱と解消までのリアルなプロセスを解説します。 https://ai-ooya.com/blog/09-shakuchi-teitouken https://ai-ooya.com/blog/09-shakuchi-teitouken Sat, 18 Apr 2026 15:00:00 GMT 借地人から「借地に抵当権を設定したい」と相談を受けたときの判断記録。管理会社と弁護士で意見が真逆だった中、私が承諾料を受け取って認めた理由とは。 https://ai-ooya.com/blog/10-chiku2-start https://ai-ooya.com/blog/10-chiku2-start Fri, 17 Apr 2026 15:00:00 GMT 1棟目が軌道に乗り、いよいよ2棟目へ。共有名義の解消、借地権者からの突然の連絡、そして交渉妥結まで——2棟目だからこそ実現できた「攻めのパズル」を公開します。 https://ai-ooya.com/blog/11-chiku2-yushi https://ai-ooya.com/blog/11-chiku2-yushi Thu, 16 Apr 2026 15:00:00 GMT 2棟目の建築資金調達。都銀では事実上お断りも、日本政策金融公庫にて法人名義・15年固定金利で満額融資を獲得。融資先選びの3つの軸とは。 https://ai-ooya.com/blog/12-toukibo-touhon https://ai-ooya.com/blog/12-toukibo-touhon Wed, 15 Apr 2026 15:00:00 GMT 不動産投資に欠かせない登記簿謄本。「そもそも何？」という基本から、オンラインでの取得方法、読み方のポイントまでわかりやすく解説します。 https://ai-ooya.com/blog/13-jusho-henkou https://ai-ooya.com/blog/13-jusho-henkou Tue, 14 Apr 2026 15:00:00 GMT 引っ越し後に不動産登記の住所を変えていますか？2026年4月から義務化され、放置すると5万円以下の過料も。手続きの流れと注意点をまとめました。 https://ai-ooya.com/blog/14-chiku2-kensetsu https://ai-ooya.com/blog/14-chiku2-kensetsu Mon, 13 Apr 2026 15:00:00 GMT 日本政策金融公庫からの融資は3分割払い。セットバックで土地が削られるアクシデントもありましたが、無事に完成。入居募集をかけると、すぐに満室になりました。 https://ai-ooya.com/blog/15-setback https://ai-ooya.com/blog/15-setback Sun, 12 Apr 2026 15:00:00 GMT セットバックとは、道路幅が4メートル未満の場合に建物を後退させて建てるルールです。敷地面積が減り、建てられる建物も小さくなります。土地購入前に必ず確認しましょう。 https://ai-ooya.com/blog/16-chiku3-chuko https://ai-ooya.com/blog/16-chiku3-chuko Sat, 11 Apr 2026 15:00:00 GMT 規模拡大とキャッシュフロー増加を目指し、初めて中古アパートの購入に挑戦しました。八王子市の軽量鉄骨11室物件を、投資分析の数字をもとに決断した経緯をご紹介します。 https://ai-ooya.com/blog/17-chiku3-gosan https://ai-ooya.com/blog/17-chiku3-gosan Fri, 10 Apr 2026 15:00:00 GMT 3棟目に購入した中古アパートで、購入後に発覚した4つの誤算とその対応を正直に振り返ります。家賃滞納・屋上防水・設備の老朽化・入居者の回転率。中古物件投資のリアルな教訓をお伝えします。 https://ai-ooya.com/blog/18-hensai-houhou https://ai-ooya.com/blog/18-hensai-houhou Thu, 09 Apr 2026 15:00:00 GMT 不動産投資では融資の返済方法が収支に大きく影響します。元利均等と元金均等、変動金利と固定金利の違い、そして私が「変動金利×元金均等」を選んだ理由を整理します。 https://ai-ooya.com/blog/19-chuko-sales https://ai-ooya.com/blog/19-chuko-sales Wed, 08 Apr 2026 15:00:00 GMT 中古アパートを購入するとさまざまな業者からセールスの連絡が来ます。外壁塗装・光回線・防犯カメラ。私が実際に受けたセールスと、どう判断したかをお伝えします。 https://ai-ooya.com/blog/20-sokochi-soku https://ai-ooya.com/blog/20-sokochi-soku Tue, 07 Apr 2026 15:00:00 GMT 相続で再び底地を取得することに。今回は単独名義でシンプルに動けるはず——そう思っていましたが、借地権者の状況が複雑でした。ある日、管理会社から連絡が来ます。 https://ai-ooya.com/blog/21-shakuchi-baikyaku https://ai-ooya.com/blog/21-shakuchi-baikyaku Mon, 06 Apr 2026 15:00:00 GMT 相続した底地で事件発生。借地権者である不動産会社が、底地権者の私に無断で借地を売りに出していました。販売中止の電話、そして内容証明を送るまでのリアルな対応をお伝えします。 https://ai-ooya.com/blog/22-shakuchi-keibai https://ai-ooya.com/blog/22-shakuchi-keibai Sun, 05 Apr 2026 15:00:00 GMT 販売中止の要求は通ったものの、借地権者の不動産会社が倒産。整理回収機構（RCC）が登場し、借地権は競売へ。底地権者として「借地権を返してほしい」と主張するも話は平行線でした。 https://ai-ooya.com/blog/23-shakuchi-keibai-jinushi https://ai-ooya.com/blog/23-shakuchi-keibai-jinushi Sat, 04 Apr 2026 15:00:00 GMT 借地権が競売にかけられると、地主（底地権者）には何が起こるのか。新しい借地人との関係、承諾の問題、地主が借地権を取得するチャンス、そしてリスクまで、実務上のポイントを整理します。 https://ai-ooya.com/blog/24-keibai-nyusatsu https://ai-ooya.com/blog/24-keibai-nyusatsu Fri, 03 Apr 2026 15:00:00 GMT 借地権が競売にかけられ、私も入札に参加しました。評価書・現況調査報告書を確認し、築40年超の木造・既存不適格物件と判断。控えめに入札しましたが、結果は落札できず。収益不動産ブームの当時、市場の熱気を読み違えました。 https://ai-ooya.com/blog/25-rakusatsusha-koushou https://ai-ooya.com/blog/25-rakusatsusha-koushou Thu, 02 Apr 2026 15:00:00 GMT 借地権の競売後、落札者から底地買取の提案が来ました。完全所有権化を狙う相手と、借地権の成立そのものを争う私。交渉は平行線で終了。地代を受け取らない判断を下した理由を整理します。 https://ai-ooya.com/blog/26-choutei-zenchi https://ai-ooya.com/blog/26-choutei-zenchi Wed, 01 Apr 2026 15:00:00 GMT 借地借家のトラブルが起きた時、いきなり訴訟ではなく「まず調停」というルールがあります。調停前置主義の対象、管轄裁判所（簡易か地方か）、借地非訟事件との違いをわかりやすく整理します。 https://ai-ooya.com/blog/27-kainyuken https://ai-ooya.com/blog/27-kainyuken Tue, 31 Mar 2026 15:00:00 GMT 借地権が競売にかけられ、見知らぬ第三者が落札する——そんなケースで地主としてどう対応したか。簡易裁判所での調停、地裁での借地非訟、そして「介入権」を行使するまでの一部始終を記録します。 https://ai-ooya.com/blog/28-shakuchi-hisho-kainyuken https://ai-ooya.com/blog/28-shakuchi-hisho-kainyuken Mon, 30 Mar 2026 15:00:00 GMT 借地権をめぐるトラブルで使われる「借地非訟」と、地主に認められた「介入権」。一般にはほとんど知られていない制度を、条文・手続き・行使のポイントまでわかりやすく整理します。 https://ai-ooya.com/blog/29-kainyuken-shutoku https://ai-ooya.com/blog/29-kainyuken-shutoku Sun, 29 Mar 2026 15:00:00 GMT 介入権を行使し、借地権付きアパートを取得しました。借地権は底地と「混同」で消滅し、完全所有権に。再建築不可・築40年超で銀行探しは苦労しましたが、融資を引いて取得。さらに建物のみ法人名義に変更した経緯までお伝えします。 https://ai-ooya.com/blog/30-kyoyu-sokochi-kaisho https://ai-ooya.com/blog/30-kyoyu-sokochi-kaisho Sat, 28 Mar 2026 15:00:00 GMT 兄弟との共有名義で残っていた最後の底地。きっかけは隣地売却に伴う境界線の確認でした。偶然そこで借地権者の方とお会いしたことから、底地の整理が一気に進んだ経緯をお伝えします。 https://ai-ooya.com/blog/31-sokochi-motanai https://ai-ooya.com/blog/31-sokochi-motanai Fri, 27 Mar 2026 15:00:00 GMT 旧借地法の底地は、地代収入が低い一方で相続税の負担は重いというアンバランスな資産です。利回り・相続税評価・売却価格の実態を踏まえ、なぜ整理を検討すべきかを整理します。 https://ai-ooya.com/blog/35-kasai-hoken https://ai-ooya.com/blog/35-kasai-hoken Thu, 26 Mar 2026 15:00:00 GMT 1棟目のアパートで「火災保険未加入」だった私が、ベランダ崩落事故をきっかけに見直した火災保険と地震保険。大家が押さえるべき補償範囲・特約・保険料の相場まで、実体験を交えて整理します。 https://ai-ooya.com/blog/36-shinsai-taiou https://ai-ooya.com/blog/36-shinsai-taiou Wed, 25 Mar 2026 15:00:00 GMT 大規模地震で賃貸建物が住めなくなったとき、大家にはどんな法的義務があるのか。賃貸借契約の継続・終了、賃料の取り扱い、工作物責任、修繕義務、実務上の対応手順まで、民法を踏まえて整理します。 https://ai-ooya.com/blog/37-loan https://ai-ooya.com/blog/37-loan Tue, 24 Mar 2026 15:00:00 GMT アパートローン（不動産投資ローン）の審査は厳しい。融資を受けやすい人・受けにくい人の特徴、金融機関別の傾向、そして断られた時の対処法を、実体験を交えて整理します。