2026年8月26日
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AI大家
会社員をしながら不動産投資を始め、いまは自分の資産管理法人の代表です。土地の購入、相続した底地とその共有名義の解消、借地非訟事件、介入権による借地権の取得、中古アパートの購入、土地購入後の新築アパート建築、サブリース、法人での投資、競売、借入金の借り換えなど、幅広く経験してきました。また、AIツールを活用した物件分析や管理術についても発信していきます。
6棟保有物件
30年大家歴
記事一覧
📖 第1話から読む下の一覧は新しい順です。物語を最初から読みたい方は「第1話から読む」からどうぞ。
2026年8月13日
第51話：新築なのに、大晦日に汚水が逆流した。保険で約18万円、配管工事は無償、家賃も入り続けた——それでも入居者は去っていった
自分で建てた新築アパートで、大晦日に汚水が室内へ逆流しました。詰まりを取る費用・部屋の消毒清掃・入居者の交通費、合わせて約18万円は火災保険で全額戻りました。原因を直す配管工事は、建てた会社が無償でやってくれました。家賃保証が付いていたので、空室になっても家賃は入り続けます。つまり私は、お金をほとんど失っていません。それでも入居者は「また起きないか不安」という理由で出ていきました。しかも本当の原因が分かったのは、退去が決まった後でした。
2026年8月1日
第50話：賃貸の火災保険、高すぎるかも——自分で選べば年3,500円から。途中で変更もできる
賃貸の火災保険、不動産会社に勧められるまま入っていませんか。契約書に「指定」の文言がなければ保険は自分で選べて、必要な補償を揃えても年3,500円程度から。途中で切り替えても残り期間分は返金されます。さらに、うっかり部屋や家財を壊したときに保険が役立つ場合も。大家の立場から、賃貸の火災保険の選び方と使い方を整理します。
2026年7月31日
第49話：その退去費用、ぼったくりかも——サインを拒否したら、敷金が戻ってきた話
賃貸の退去費用と敷金の話です。私は3回の退去のうち2回は敷金が全額戻り、1回は「床に傷がある」と言われて納得できず、サインを拒否——1年後に敷金は返金されました。民法と国交省ガイドラインを確認しながら、退去費用のぼったくりから身を守る方法を、大家の立場も交えて書きます。
2026年7月23日
第48話：家賃の値上げは断れる——大家の私が、自宅家賃の値上げ要請を断った話
大家である私も、自宅は賃貸マンション住まいです。ある日突然、家賃を月4万円以上上げたいと言われ、お断りをしました。値上げは大家が一方的に決められるものではありません。借地借家法の条文を確認しながら、借りる側が知っておくべきことをまとめます。
2026年7月16日
第47話：家賃の値上げをどうお願いするか——相場との差1万円を、5千円で頼んだ話
家賃の値上げは、こちらが一方的に決められるものではありません。相場との差が1万円あった部屋で、あえて5千円のお願いにとどめた最近の事例をご紹介します。あわせて、値上げのタイミングと、借地借家法32条が定める増額請求の条件、断られたときにどうなるのかも取り上げます。
2026年7月9日
第46話：AIに「役員会」を開かせる
不動産投資は自分ひとりで判断しなければならない場面が多く、視点が偏りがちです。AIに複数の役割（成長・財務・顧客・自分の生活・悪魔の代弁者）を演じさせて疑似的な役員会を開かせる方法と、実際に使ったプロンプト、注意点を紹介します。
2026年6月21日
第45話：金利上昇時代に、AIで「返済シナリオ」と「繰上返済の判断」を整理する
変動金利ローンを抱える大家さん向けに、金利上昇シナリオの比較、繰上返済vs運用の判断軸の整理、月次キャッシュフローの記録をAIで効率化する方法を紹介します。金利上昇への基本対策は第38話、AI活用の基本は第42話を補完する内容です。
2026年6月20日
第44話：AIを活用したデューデリジェンス【後編】チェックリストと契約書の読み込み
物件分析の後編。購入前のリスクを洗い出すデューデリジェンスにAIを活用する方法を解説します。法務・建物・収益・行政の4分類で確認項目のチェックリストを作る方法、重要事項説明書や売買契約書の読み込み補助、専門家への依頼の切り分けまで。新耐震・アスベストの基準も一次情報で確認しています。
2026年6月20日
第43話：AIを活用した物件分析【前編】収益シミュレーションとエリア分析
1〜2棟を保有し買い増しを検討する中級大家向けに、物件分析へのAI活用を解説する前編。収益シミュレーションを複数シナリオで整理する方法、エリア分析、競合物件との差別化まで。数字や市場データは一次情報で確認する前提もあわせて整理します。後編はデューデリジェンス編。
2026年6月20日
第42話：AIを活用して、サラリーマンでも不動産投資を効率的に進める方法
フルタイムで働きながら不動産投資を進めるのは時間との戦い。情報収集、収支計算、用語学習、メール作成、確定申告の準備——AIを「調べる・整理する・文章を作る」補助として使えば、本業の合間でも準備を効率化できます。AIの限界と一次情報・専門家確認の大切さもあわせて整理します。
2026年6月20日
第41話：AIの嘘「ハルシネーション」にだまされない3つの対策｜不動産大家のAI活用の注意点
AIは自信満々に間違った答えを出すことがあります（ハルシネーション）。税金・法律・融資など、間違いが大損につながる大家業で失敗しないための対策を3つに絞って解説：①性能の高いモデルを使う ②「調査」ではなく「整理」を頼む ③数字・制度・法律は一次情報で確認する。
2026年6月19日
第40話：【豆知識】不動産所得の確定申告——大家の「経費の考え方」と青色申告
家賃収入があると毎年やってくる確定申告。不動産所得は「収入−必要経費」で計算します。何が経費になるのか、青色申告で最大65万円の控除を受ける条件、つまずきやすい元本返済の落とし穴まで、30年自分で申告してきた大家の実感で整理します。
2026年6月19日
第39話：不動産投資を始めるには、まずお金を貯めることから
不動産投資は借入で大きな資産を動かせるのが魅力。でも多くの場合まずまとまった自己資金が必要です。支出の見直し（保険・車・家・通信費）、副業、NISAやREITでの少額投資まで、お金を貯める段階の進め方を整理します。
2026年6月18日
第38話：【豆知識】金利が上がったら、不動産投資ローンはどうすればいい？
日銀の利上げで政策金利は2026年6月に1.0%へ。金利上昇局面で不動産投資ローンをどう守るか——キャッシュフロー点検・繰上返済・売却・借り換えの考え方を、変動金利×元金均等で複数ローンを抱える実体験から整理します。
2026年3月25日
第37話：【豆知識】アパートローンで融資を受けやすい人・受けにくい人の特徴
アパートローン（不動産投資ローン）の審査は厳しい。融資を受けやすい人・受けにくい人の特徴、金融機関別の傾向、そして断られた時の対処法を、実体験を交えて整理します。
2026年3月26日
第36話：震災で建物が住めなくなった時、大家の義務と対応
大規模地震で賃貸建物が住めなくなったとき、大家にはどんな法的義務があるのか。賃貸借契約の継続・終了、賃料の取り扱い、工作物責任、修繕義務、実務上の対応手順まで、民法を踏まえて整理します。
2026年3月27日
第35話：1棟目で保険未加入だった私が学んだ、大家の火災保険・地震保険選び
1棟目のアパートで「火災保険未加入」だった私が、ベランダ崩落事故をきっかけに見直した火災保険と地震保険。大家が押さえるべき補償範囲・特約・保険料の相場まで、実体験を交えて整理します。
2026年5月20日
第34話：AI大家のCFシミュレーター——35年のキャッシュフローを見える化する自作ツール
不動産投資の収支を35年間シミュレーションできる自作ツール「CFシミュレーター」を公開しました。サラリーマンの損益通算にも対応。物件価格・金利・経費を入力するだけで、キャッシュフローと累計CFをグラフで確認できます。
2026年5月19日
第33話：AI（Claude Code）に測量図を渡して、新築アパートのプランを考えてもらった
Claude Codeに土地の測量図を渡し、新築アパートのプランを依頼してみました。間取り・部屋の広さ・建築費・想定家賃・建物イメージ図まで——AIに「設計者の隣に座って相談する」感覚で使えた体験を共有します。
2026年5月18日
第32話：スマート変更登記をやってみた——マイナンバーカードで完結する住所変更登記の実体験
2026年4月から義務化された住所変更登記。私自身がマイナンバーカードを使って「スマート変更登記」をオンラインで完結させた体験を、つまずきポイントも含めてまとめました。
2026年3月28日
第31話：【豆知識】なぜ底地（旧借地法）は持たない方が良いか？収益と相続税のアンバランス
旧借地法の底地は、地代収入が低い一方で相続税の負担は重いというアンバランスな資産です。利回り・相続税評価・売却価格の実態を踏まえ、なぜ整理を検討すべきかを整理します。
2026年3月29日
第30話：最後に残った共有名義の底地——境界線の確認から始まった解決
兄弟との共有名義で残っていた最後の底地。きっかけは隣地売却に伴う境界線の確認でした。偶然そこで借地権者の方とお会いしたことから、底地の整理が一気に進んだ経緯をお伝えします。
2026年3月30日
第29話：介入権で取得したアパート——再建築不可×築40年超でも融資を引けた話
介入権を行使し、借地権付きアパートを取得しました。借地権は底地と「混同」で消滅し、完全所有権に。再建築不可・築40年超で銀行探しは苦労しましたが、融資を引いて取得。さらに建物のみ法人名義に変更した経緯までお伝えします。
2026年3月31日
第28話：【豆知識】借地非訟事件と介入権とは？地主が知っておくべき法的制度
借地権をめぐるトラブルで使われる「借地非訟」と、地主に認められた「介入権」。一般にはほとんど知られていない制度を、条文・手続き・行使のポイントまでわかりやすく整理します。
2026年4月1日
第27話：地主として「介入権」を行使した話——競売・調停・地裁での借地権トラブル解決
借地権が競売にかけられ、見知らぬ第三者が落札する——そんなケースで地主としてどう対応したか。簡易裁判所での調停、地裁での借地非訟、そして「介入権」を行使するまでの一部始終を記録します。
2026年4月2日
第26話：【豆知識】借地借家の争いと裁判所——調停前置主義と管轄の仕組み
借地借家のトラブルが起きた時、いきなり訴訟ではなく「まず調停」というルールがあります。調停前置主義の対象、管轄裁判所（簡易か地方か）、借地非訟事件との違いをわかりやすく整理します。
2026年4月3日
第25話：競売後、落札者から底地買取の提案——私が応じなかった理由
借地権の競売後、落札者から底地買取の提案が来ました。完全所有権化を狙う相手と、借地権の成立そのものを争う私。交渉は平行線で終了。地代を受け取らない判断を下した理由を整理します。
2026年4月4日
第24話：競売の入札——「訳あり物件だから高くは入らない」と読んだ私の誤算
借地権が競売にかけられ、私も入札に参加しました。評価書・現況調査報告書を確認し、築40年超の木造・既存不適格物件と判断。控えめに入札しましたが、結果は落札できず。収益不動産ブームの当時、市場の熱気を読み違えました。
2026年4月5日
第23話：【豆知識】借地権が競売にかけられた時、地主に何が起きるか
借地権が競売にかけられると、地主（底地権者）には何が起こるのか。新しい借地人との関係、承諾の問題、地主が借地権を取得するチャンス、そしてリスクまで、実務上のポイントを整理します。
2026年4月6日
第22話：販売は止めたものの——倒産、そして競売へ
販売中止の要求は通ったものの、借地権者の不動産会社が倒産。整理回収機構（RCC）が登場し、借地権は競売へ。底地権者として「借地権を返してほしい」と主張するも話は平行線でした。
2026年4月7日
第21話：「借地が売りに出されてますよ」——管理会社からの衝撃の電話
相続した底地で事件発生。借地権者である不動産会社が、底地権者の私に無断で借地を売りに出していました。販売中止の電話、そして内容証明を送るまでのリアルな対応をお伝えします。
2026年4月8日
第20話：また底地が増えました——今回は単独名義なので楽できるかな、でも問屋が卸さなかった
相続で再び底地を取得することに。今回は単独名義でシンプルに動けるはず——そう思っていましたが、借地権者の状況が複雑でした。ある日、管理会社から連絡が来ます。
2026年4月9日
第19話：中古アパート購入後に来たセールスと、その対応
中古アパートを購入するとさまざまな業者からセールスの連絡が来ます。外壁塗装・光回線・防犯カメラ。私が実際に受けたセールスと、どう判断したかをお伝えします。
2026年4月10日
第18話：借入金の返済方法｜私が変動金利×元金均等を選ぶ理由
不動産投資では融資の返済方法が収支に大きく影響します。元利均等と元金均等、変動金利と固定金利の違い、そして私が「変動金利×元金均等」を選んだ理由を整理します。
2026年4月11日
第17話：中古アパート購入後に気づいた4つの誤算と、それでも乗り越えられた理由
3棟目に購入した中古アパートで、購入後に発覚した4つの誤算とその対応を正直に振り返ります。家賃滞納・屋上防水・設備の老朽化・入居者の回転率。中古物件投資のリアルな教訓をお伝えします。
2026年4月12日
第16話：3棟目のアパート〜中古物件への挑戦〜
規模拡大とキャッシュフロー増加を目指し、初めて中古アパートの購入に挑戦しました。八王子市の軽量鉄骨11室物件を、投資分析の数字をもとに決断した経緯をご紹介します。
2026年4月13日
第15話：【豆知識】セットバックとは？土地が削られる仕組みと注意点
セットバックとは、道路幅が4メートル未満の場合に建物を後退させて建てるルールです。敷地面積が減り、建てられる建物も小さくなります。土地購入前に必ず確認しましょう。
2026年4月14日
第14話：2棟目の建設——セットバックを乗り越えて、完成・満室へ
日本政策金融公庫からの融資は3分割払い。セットバックで土地が削られるアクシデントもありましたが、無事に完成。入居募集をかけると、すぐに満室になりました。
2026年4月15日
第13話：【豆知識】2026年4月義務化：不動産の住所変更登記、放置は禁物です
引っ越し後に不動産登記の住所を変えていますか？2026年4月から義務化され、放置すると5万円以下の過料も。手続きの流れと注意点をまとめました。
2026年4月16日
第12話：【豆知識】登記簿謄本とは？入手方法から見方まで徹底解説
不動産投資に欠かせない登記簿謄本。「そもそも何？」という基本から、オンラインでの取得方法、読み方のポイントまでわかりやすく解説します。
2026年4月17日
第11話：新築アパート建築「2棟目」初めての融資。都銀での相談と公庫での法人融資
2棟目の建築資金調達。都銀では事実上お断りも、日本政策金融公庫にて法人名義・15年固定金利で満額融資を獲得。融資先選びの3つの軸とは。
2026年4月18日
第10話：新築アパート建築「2棟目」、土地の取得！
1棟目が軌道に乗り、いよいよ2棟目へ。共有名義の解消、借地権者からの突然の連絡、そして交渉妥結まで——2棟目だからこそ実現できた「攻めのパズル」を公開します。
2026年4月19日
第9話：借地人からの相談｜抵当権設定を認めるべきか、私の判断と結論
借地人から「借地に抵当権を設定したい」と相談を受けたときの判断記録。管理会社と弁護士で意見が真逆だった中、私が承諾料を受け取って認めた理由とは。
2026年4月20日
第8話：相続で底地が兄弟の共有名義に…揉める前に知っておきたい現実と解決策
相続した底地を兄弟3人で共有名義に。売りたくても全員の同意が必要、地代の分配で揉める——その混乱と解消までのリアルなプロセスを解説します。
2026年4月21日
第7話：【豆知識】固定資産税の納税通知書、届いたらまず確認すること
毎年4〜6月に届く固定資産税の納税通知書。納期限・納税額・銀行残高の確認ポイントと、AIを活用した納付管理の方法をまとめました。
2026年4月22日
第6話：新築アパートの建設
更地になった土地に、初めて新築アパートを建てた経験を語ります。工務店の選び方、こだわった仕様、費用、そして完成後の入居状況まで。
2026年4月23日
第5話：法人設立
会社員時代の異動がきっかけで法人を設立。家賃負担の回収と学習費用の経費化を目的に、個人投資家から法人オーナーへ踏み出した経緯を語ります。
2026年4月24日
第4話：残った土地をどうするか？
ベランダ崩落事故をきっかけに1棟目を取り壊した後、更地になった土地をどう活用するか悩んだ話。売却・駐車場・新築の3択で迷い、初めての新築に踏み出すまでの経緯。
2026年4月25日
第3話：アパート管理会社と相談
ベランダ崩落事故の後、建物取り壊しのために全入居者への退去依頼が必要に。管理会社との相談で何を決め、どう動いたかを振り返る。
2026年4月26日
第2話：1棟目の事故——ベランダ崩落と、取り壊しを決めた日
相続した築古アパートでベランダが突然崩落。怪我人はなかったものの、火災保険未加入という事実に肝を冷やし、取り壊しを決断するまでの話。
2026年4月27日
第1話：古いアパートの相続から始まった、30年の不動産投資経験をすべて公開します。
ブログ開設のご挨拶と、30年間の不動産投資の歩みをご紹介します。1棟目を取得するまでの経緯から、現在の6棟に至るまでのリアルな話をお伝えします。